泰御天鑄2評價・實價登錄：西屯十二期 111 戶新成屋，近一年只有 1 筆成交怎麼看行情

十二期重劃區、青海路二段，一棟 19 樓的新大樓，樓下的門廳燈還很亮，交屋沒多久。

打開樂居查行情，近一年只有 1 筆成交；再打開各平台看在售，卻列出 20 多戶。一邊是資料太少、一邊是選擇太多，出價的時候到底該對哪個數字？

這是泰御天鑄2現在的狀態。這篇把公開資料整理成一份，讓你出價前先把口徑對齊。

一、泰御天鑄2 是什麼樣的社區

• 位置：台中市西屯區青海路二段，十二期重劃區
• 建商：泰御建設
• 規模：地上 19 樓 / 地下 4 樓，RC 結構，共 111 戶
• 車位：124 個，車位數比戶數多，一戶配一車位之外還有餘裕
• 格局：2 房約 25 坪、3 房約 34 坪與 40 坪（房屋坪，不含車位）
• 公設比：34.89%
• 管理費：120 元 / 坪 / 月

📌 資料來源：樂居社區資料／2026-09

兩個要先講清楚的點：

第一，完工時間。樂居登載的完工年月是 2027 年 6 月，但站上在售物件已經標「全新完工」、屋齡約 1 年，實價登錄也在 2026 年 5 月出現成屋成交。兩邊對不上，簽約前請以建物謄本上的「建築完成日期」為準，不要憑平台欄位。

第二，戶數。111 戶在台中大樓裡算中小型社區。好處是住戶單純、電梯不用等太久；代價是管理費要由比較少的戶數分攤，這也是為什麼 120 元/坪/月比很多大社區高。

二、適合誰、不適合誰

適合：預算 2,000 到 3,300 萬、想在西屯十二期買新成屋的自住買方。這個總價帶在站上在售清單裡選擇最多，2 房到 3 房都有。

適合：不想等預售、想直接看到實體屋況的人。社區已完工，格局、採光、樓層視野都能現場看，不用看樣品屋想像。

適合：需要一戶一車位的家庭。124 個車位對 111 戶，車位不用抽、不用搶。

不太適合：把管理費當成小數字的買方。34 坪的戶型每月約 4,100 元，加上車位管理費，一年下來 5 萬元上下，要放進固定支出裡算。

不太適合：需要用「近一年多筆成交」來定價的買方。這個社區近 12 個月只有 1 筆成屋成交，行情要靠預售期資料與在售開價交叉對照，出價要多做一點功課。

不太適合：想找低公設比的人。34.89% 在新大樓裡不算低，40 坪的 3 房實際室內使用面積要自己換算。

三、生活機能

十二期重劃區在西屯區中段，位置介於逢甲商圈與七期之間，這幾年新案集中，街廓是重劃區典型的方正棋盤式。

交通：鄰近台 74 線，往北屯、往南屯都走快速道路；青海路本身是西屯區的東西向主幹道。捷運綠線不在步行範圍內，通勤以自行開車、騎車為主。

公園：鄰近西大墩公園，是十二期一帶主要的綠地。

商圈：往北是逢甲商圈，往南是七期新市政中心，餐飲、百貨、電影院都在車程範圍內。

採買：青海路、西屯路一帶有超市與傳統市場，實際步行距離請現場走一趟再決定。

學區：本文不列學區，請簽約前直接向學校或台中市教育局確認學區劃分，每年可能調整。

以上距離我都沒有寫「步行約幾分鐘」，因為沒有實測數據就不該寫。你看屋那天用手機導航從大門走一次，比任何文章都準。

四、管理與公設

社區完工不久，管委會運作時間短，這是新成屋買方最容易忽略的一塊。建議看屋時直接問管理室三件事：

1. 管委會成立了沒：新社區通常由建商代管一段時間後才交給住戶自組管委會，兩種模式下管理費用途與決策方式不同。
2. 公共基金餘額：新社區的公共基金多半來自建商依法提撥，金額寫在區分所有權人會議紀錄裡。
3. 車位管理費怎麼收：120 元/坪/月是房屋部分，車位另計，問清楚每月固定多少。

公設項目建議直接向管理室索取社區平面圖核對，本文不憑物件文案列公設清單。公設比 34.89% 代表 40 坪的權狀裡約 14 坪是公設，買方看格局圖時要把這塊扣掉再算室內。

五、近一年實價登錄

近 12 個月（2025-09 到 2026-09）樂居只收錄 1 筆成屋成交：

• 近 12 個月成交中位數：57.85 萬/坪（僅 1 筆，無區間可言）
• 預售期累計成交：109 筆，樂居歷史最高 62.31 萬/坪、最低 51.25 萬/坪

📌 資料來源：樂居實價登錄整理／2026-09

因為成屋成交只有 1 筆，補上在售開價帶當參考。以下取樂居收錄在售物件 8 戶，總坪含車位坪，單價用總價除以總坪：

• 在售開價帶：總價 1,968 到 3,333 萬，總價 ÷ 總坪約 55 到 63 萬/坪，中位數約 58.3 萬/坪
• 樂居收錄在售 22 戶（去重後），站上目前在售 2 戶

📌 資料來源：樂居在售資料整理／2026-09

這裡有個口徑陷阱，直接影響你怎麼比價：實價登錄的 57.85 萬/坪是「扣掉車位價、除以房屋坪」；在售表的 55 到 63 萬/坪是「含車位價、除以含車位坪」。兩個數字看起來差不多，其實不是同一件事。拿 19 樓那戶 43.10 坪、2,580 萬來算：扣掉 230 萬車位、除以 34.54 坪房屋坪，會得到跟 57.85 完全不同的數字。出價前，把你要比的每一戶都換算成同一種口徑，再看實價登錄。

六、買賣方注意點

買方：

1. 口徑先對齊：實價登錄扣車位、平台開價含車位，先換算成同一種再比。
2. 完工日期看謄本：樂居寫 2027 年 6 月、物件寫屋齡 1 年，以建物謄本的建築完成日期為準，這也影響房地合一持有期間的起算。
3. 在售戶數多：同社區同時有 20 多戶在賣，同坪數同房型可以一次看好幾戶，樓層、面向、有無裝潢逐戶比，不要只看一戶就下斡旋。
4. 開價與成交的落差：要看同社區近 12 個月實價登錄，這個社區成屋成交少，可以把預售期 109 筆的區間一起攤開看。
5. 管理費算進去：120 元/坪/月加車位，一年 5 萬元上下。

賣方：

1. 同時有 20 多戶在賣，買方一定會逐戶比價，開價脫離實價登錄的物件會直接被跳過。
2. 準備交屋資料：建商交屋清單、保固書、車位權狀，新成屋買方最在意這幾份。
3. 新成屋轉售要算稅：持有未滿 2 年出售，房地合一稅率 45%；2 年以上未滿 5 年 35%。先算稅再訂開價，不要成交後才發現淨拿比想的少。

📌 資料來源：財政部房地合一稅 2.0 稅率表／2021-07 起適用

七、看法

泰御天鑄2 是一個資料還在累積的社區：成屋成交只有 1 筆、預售期有 109 筆、在售有 20 多戶。這種狀態下，買方最該做的不是猜方向，是把三組數字放在同一個口徑下看。

車位比戶數多、戶數 111 戶不算大、管理費偏高，這三件事放在一起，畫出來的住戶輪廓是「願意為單純與便利多付一點固定成本」的自住家庭。如果你的預算與需求剛好落在這條線上，社區已經完工、可以現場看實屋，這比看預售樣品屋踏實得多。

如果你在意的是管理費、公設比、或是需要靠大量成交來確認價格，那這個社區現在的資料量可能還不夠讓你安心，多看幾個月再決定也不遲。

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本文為社區公開資料整理，非投資建議。經紀人 黃永隆 113彰縣字324 ｜ 營業員 陳景泰 114登字488296