翔生安築評價・實價登錄：烏日溪南路二段 12 戶新透天，在售 2,088 萬起、近一年成交空窗怎麼看

烏日溪南路二段，一排四層樓的連棟透天。一樓是獨立車庫，鐵捲門拉起來停車，拉下來就是一間可以掛招牌的店面。門口一根公車站牌，對面是警察機關的燈箱，往前開幾分鐘就能上國道 3 號或台 74 線。

這是翔生安築，2025 年第二季才完工的 12 戶透天社區。屋齡 1 年、樂居近一年沒有一筆成交、站上卻同時有 5 戶在賣。

三件事湊在一起，買方最常問的就是：這社區到底值多少？沒成交紀錄我要怎麼出價？這篇把查得到的資料攤開來講。

一、翔生安築是什麼樣的社區

• 位置：台中市烏日區溪南路二段（臨路）
• 建商：翔生開發
• 完工：2025 年第二季，屋齡 1 年
• 規模：12 戶，地上 4 樓／地下 1 樓，RC 結構
• 類型：透天，每戶獨立車庫（樂居登記車位數 0，因為透天車庫算在建物權狀裡，不另設車位產權）
• 坪數：樂居登記 4 房戶型 64.36、65.5、73.58 坪；站上在售權狀 62.44-77.82 坪，土地 22.48-27.1 坪
• 格局：4-5 房、4-6 衛，每層都有衛浴，一樓可作孝親房或店面

📌 資料來源：樂居社區資料／2026-09；本站物件資料／2026-08

公設比與管理費樂居沒有收錄。透天社區沒有大樓那種公設分攤，權狀坪幾乎就是你能用的坪，這是透天跟大樓比坪價時最常被漏掉的差別。

樂居把它歸在「透天」而不是「大樓」，看行情的時候不要拿烏日高鐵特區的大樓單價來對，兩種產品的坪價邏輯不一樣。

二、適合誰、不適合誰

適合：要一樓做生意、樓上自住的人。站上 5 戶都寫「可住家可店面」，其中一戶營業廳已經裝潢好。臨路、有公車站牌、面寬 5.6 米，是小型店面或工作室會看的條件。

適合：三代同堂、需要 4 房以上又要每層有衛浴的家庭。一樓孝親房、二三樓主臥與小孩房、四樓可以當書房或儲物，長輩不用爬樓梯。

適合：要獨立車庫、不想跟鄰居搶機械車位的人。12 戶各自有車庫，部分戶型是雙車。

不適合：預算壓在 2,000 萬以下、打算用青安 3.0 的首購。目前在售開價 2,088 萬起，超過台中的青安 3.0 總價上限 2,000 萬（條文寫「不得超過」）。這件事下面第六段會再講一次。 📌 資料來源：財政部國庫署青安 3.0 方案懶人包／2026-07

不適合：要健身房、游泳池、24 小時警衛這種大樓公設的人。12 戶透天社區沒有這些。

不適合：需要拿「同社區近一年成交價」當出價依據的人。近 12 個月樂居沒收錄成交，你能對的只有歷史區間與在售開價，出價的參考點比大社區少很多。

三、生活機能

翔生安築在溪南路二段，臨路，不是巷子裡的透天。

交通：站上物件資料寫門口就是公車站牌，上國道 3 號、台 74 線都快。往高鐵台中站的車程要看時段，出發前用導航實測一次比較準。 📌 資料來源：本站物件資料／2026-08

治安：正對面是警察機關，這是站上 5 戶文案都寫到的一點。對做生意的人來說是店門口的安心感；對睡眠淺的人，要問一下警車進出的頻率。

採買：溪南路二段一帶巷弄小店密度比烏日舊市區（中山路、光日路一帶）低，日常採買多半要開車。這點跟高鐵特區的大樓社區一樣，烏日整體就是這樣。

學區：學區劃分每年可能調整，簽約前用台中市教育局的學區查詢系統對戶籍地址確認。

機能這一塊，翔生安築的定位很清楚：靠車、靠臨路，不靠走路。

四、管理與公設

12 戶透天社區，樂居沒有收錄管理費，多半代表沒有專職管理員或管委會。

買之前要問清楚三件事：

1. 有沒有成立管理組織。12 戶的透天社區，有的會自組管理委員會分攤公共電費與清潔，有的完全各管各的。
2. 公共設施誰維護。社區內道路、排水、路燈如果是私設，維修費怎麼分攤要先講好。
3. 建商保固。完工 1 年，防水、結構保固期還在，交屋時把保固文件跟建商聯絡方式一起要過來。

公設幾乎是零，這對透天買方是正常的。但「零公設」也代表「零人幫你管」，收包裹、停車糾紛、鄰居施工，都要自己面對。

五、近一年實價登錄

近一年樂居未收錄成交，以在售開價為參考。

翔生安築歷史成交共 9 筆，最後一筆在 2025 年 5 月，也就是完工前後那一波。之後一年多樂居沒有新的成交紀錄。

歷史區間（2025-05 之前）：

📌 資料來源：樂居實價登錄整理／2026-09

站上在售 5 戶開價帶（2026-09）：

📌 資料來源：本站物件資料／2026-09（透天車庫在權狀內，單價不扣車位）

在售開價中位數 2,488 萬，單價 31.5-39.8 萬／坪。5 戶裡有 4 戶的開價比前一次低（2,628 降到 2,528、2,270 降到 2,088、2,688 降到 2,588、2,588 降到 2,488），這是站上物件資料的前次售價欄位，不是我的推測。

跟歷史區間 27.88-34.44 萬對，在售開價的下緣跟歷史上緣重疊，上緣高出約 5 萬。換句話說，這批在售是用「比歷史成交高一截」的價格在掛，而且掛了一段時間有調整。

另一個對照點：合泰建經 5 月報告，烏日 2 月成屋透天成交 2 件、平均單價 25.63 萬／坪。這個平均混了老透天，屋齡 1 年的新透天本來就會高於平均，但差距有多大，要等翔生安築自己出現新的成交才知道。 📌 資料來源：合泰建經 2026 年 5 月台中房市報告／2026-05

六、買賣方注意點

買方

1. 青安 3.0 用不到。台中的房屋總價上限 2,000 萬，翔生安築在售開價 2,088 萬起。若最後成交價落在 2,000 萬以內，總價認定基礎（契約價還是鑑價、含不含車位）官方懶人包沒寫，以銀行核定為準。多數情況要準備走銀行一般房貸，成數與利率依各銀行當時規定。 📌 資料來源：財政部國庫署青安 3.0 方案懶人包／2026-07

2. 一樓要開店，先查兩份文件。建物使用執照的用途欄、土地使用分區證明。登記住家用途卻作營業使用，房屋稅按營業用 3% 課，自住用是 1.2%（全國單一自住 1%）。開店前把稅算進去。 📌 資料來源：財政部房屋稅條例第 5 條／2025-05

3. 契稅是買方付。買賣契稅 6%，課的是房屋評定現值，不是總價，透天的房屋現值通常比同總價的大樓低，代書會算給你。 📌 資料來源：財政部契稅條例／2025

4. 開價與成交的落差要看同社區近 12 個月實價登錄。翔生安築目前沒有這個資料，你能對的是歷史 9 筆的區間、烏日透天平均、以及 5 戶之間的比較。三個都看過再出價。

5. 新透天交屋要驗的東西跟大樓不一樣：頂樓防水、外牆滲水、地下室排水、車庫鐵捲門、每層衛浴的排水坡度。找驗屋公司時指定透天經驗。

賣方

1. 持有時間影響房地合一稅。2025 年登記取得、現在出售，持有未滿 2 年稅率 45%，滿 2 年未滿 5 年 35%。開價前先把這筆算出來，很多時候「再等幾個月」跟「現在賣」的實拿差很多。 📌 資料來源：財政部所得稅法第 14 條之 4／2021-07

2. 同社區 5 戶同時在賣，買方會一戶一戶比。坪數、面寬、雙車、有沒有裝潢，每一個差異買方都會拿來比。你的戶跟其他 4 戶差在哪裡，自己先列清楚。

3. 近一年沒成交是雙面的。沒有成交價可以參考，買方出價會保守；但也沒有低價紀錄拖著你。第一筆成交會變成之後所有人的參考點。

七、看法

翔生安築是一個「產品很明確、行情還沒定」的社區。

產品明確：12 戶新透天、獨立車庫、一樓可店面、臨路有公車站牌、對面是警察機關。要的人一看就知道要不要，不需要說服。

行情沒定：歷史 9 筆成交停在 2025 年 5 月，之後一年多沒有新資料。5 戶在售開價 31.5-39.8 萬／坪，跟歷史區間 27.88-34.44 萬有一段距離。誰對誰錯，要等第一筆新成交出來才知道。

我不預測價格會往哪邊走。能講的是，這種「在售多、成交空窗」的狀態，對買方的意義是有得挑、有得比；對賣方的意義是要面對其他 4 戶的競爭。兩邊都需要把資料攤在桌上談，而不是憑感覺。

如果你是要一樓做生意的人，先去現場站半小時，看溪南路二段的車流跟人流是不是你要的那種；如果你是三代同堂要住的人，把 4 層樓走一遍，想像長輩每天的動線。這兩件事比看價格先。

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