大城四月泊樂評價・實價登錄：北屯廍子屋齡 5 年 176 戶，近一年成交單價中位數 38.6 萬

景賢路上，廍子公園旁邊一棟 12 層的大樓，傍晚地下室車道口一台接一台的車轉進去，一樓大廳的燈已經亮了。

這是大城四月泊樂。2021 年交屋到現在滿 5 年，在廍子重劃區算是「已經住出樣子」的社區：公園在隔壁、台 74 快速道路的匝道不遠、車位比戶數還多。

北屯預算 1,100-1,200 萬、想買 2 房帶車位的買方，這個社區近一年在樂居上有 7 筆成交紀錄可以對。這篇把公開查得到的資料整理成一份，看完你可以自己判斷要不要排進看屋清單。

一、大城四月泊樂是什麼樣的社區

• 位置：北屯區景賢路（廍子重劃區）
• 建商：大城建設（與臺灣亞銳士合作推案）
• 完工：2021 年第三季，屋齡約 5 年
• 規模：地上 12 樓／地下 3 樓，RC 結構，共 176 戶
• 車位：180 個，比戶數多，基本上一戶配一個車位
• 公設比：33.8%
• 管理費：65 元／坪／月
• 格局：2 房約 23.3-23.5 坪、3 房約 27.5-39.8 坪（房屋坪，不含車位）

📌 資料來源：樂居社區資料整理／2026-09

176 戶、12 層，在台中算中型社區。樓層不高，平均下來每層十幾戶，電梯等候時間比高樓層社區短，但同層鄰居多，隔音跟走廊動線要現場感受。

坪數有一個地方要先講清楚：樂居列的 23.5 坪、27.7 坪是「房屋坪」，權狀上會再加一個約 13 坪的坡道平面車位。所以你在網站上看到「2 房 36 坪」，實際房屋部分約 23.5 坪，其中還有 33.8% 是公設。室內能用的空間，要自己把這兩層扣掉再想像。

二、適合誰、不適合誰

適合：

• 預算 1,100-1,250 萬、要 2 房＋平面車位、屋齡 5 年內的首購或小家庭。近一年 2 房成交總價 1,138-1,165 萬（含車位），是這個社區最常成交的產品。
• 開車通勤的人。景賢路接台 74 快速道路，往市區或往北的通勤都走快速道路，不用穿市區。
• 想要下樓就有公園的家庭。社區旁邊就是廍子公園，前方有帶網球場的運動公園，帶小孩或散步不用開車。
• 只要小 3 房、預算一樣 1,200 萬上下的人。27.7 坪的 3 房總價跟 2 房幾乎一樣，差在坪單價比較低、多一間房。

不適合：

• 要走路到捷運站的人。廍子重劃區不在台中捷運綠線步行圈，日常交通靠汽機車。
• 需要 4 房或 40 坪以上的家庭。社區最大的格局是 3 房約 39.8 坪，沒有更大的戶型。
• 希望樓下就有傳統市場、商圈的人。重劃區的店家還在陸續進駐，採買以開車、騎車半徑為主。
• 對管理費敏感的人。65 元／坪以權狀計，2 房約 36 坪一個月 2,340 元；跟 20 年以上老社區的 40-50 元比高一截，這是新大樓有全職管理的一般水位。

三、生活機能

公園：社區旁邊是廍子公園，社區前方有運動公園（含網球場）。這是站上兩戶在售物件描述裡一致提到的點，也是這個社區跟其他廍子新案最明顯的差異。

交通：景賢路可接台 74 快速道路匝道；社區出門就有情人橋，往對岸不用繞路（以站上物件描述為據）。捷運綠線的站點不在步行範圍，通勤請以汽機車為主來評估。

採買：廍子重劃區的常態是「店家慢慢進駐」，便利商店、餐飲會逐年多起來，但大型採買要開車到北屯路、崇德路一帶。看屋時建議在晚上 7 點左右自己走一圈，看社區周邊實際有哪些店開著。

學區：學區劃分每年可能調整，簽約前以台中市教育局公告的學區查詢為準，不要只聽口頭說法。

整體來說，這是一個「用捷運步行距離換公園和快速道路」的社區。你的生活習慣偏哪一邊，答案就很清楚。

四、管理與公設

• 管理：24 小時管理（站上物件描述）。176 戶的規模，管理費 65 元／坪，一個月社區總收入夠養全職管理人員與基本公設維護。
• 車位：180 個車位對 176 戶，坡道平面為主，站上兩戶在售都是「坡道平面固定車位」。實價登錄上車位拆分價多為 130 萬，也有 80 萬、100 萬的紀錄，差別在車位位置與是否為機械或平面，看屋時要確認該戶車位的實際位置與編號。
• 公設比 33.8%：這是台中 2020 年後新大樓的常見水位，代表有大廳、公設空間跟較寬的梯廳。實際有哪些公設、目前有沒有正常運作，管委會的年度收支表比建案型錄準。

買之前跟管委會要三份資料：最近一年收支表、公共基金餘額、有沒有進行中或規劃中的大型修繕。屋齡 5 年的社區照理說還不到修繕期，但這三份資料能看出管委會運作是否正常。

五、近一年實價登錄（2025-09 至 2026-09）

• 筆數：7 筆（樂居近一年收錄）
• 扣車位單價中位數：38.57 萬／坪
• 單價區間：30.6-43.6 萬／坪
• 總價區間：1,138-1,200 萬（每筆都含一個車位，車位拆分價 80-130 萬）

📌 資料來源：樂居實價登錄整理／2026-09（單價＝(總價－車位價)÷房屋坪，逐筆自算）

這張表有一個很少見的現象：7 筆成交不管坪數，總價全部落在 1,138-1,200 萬。23.5 坪的 2 房賣 1,140 萬、27.7 坪的 3 房也賣 1,140 萬、33.3 坪的 2 樓 3 房賣 1,150 萬。差別全反映在單價上：小坪數單價 42-43 萬、27.7 坪 38 萬上下、2 樓大坪數 30.6 萬。

換句話說，買方對這個社區的「預算帶」很一致，就是 1,200 萬以內含車位。同樣的錢，你要「小坪數、高單價、可能較高樓層」還是「多一房、低單價、低樓層」，這是看這個社區時真正要選的題目。

在售：樂居目前收錄 12 戶在售（去重後），開價 1,088-1,668 萬，坪數 28.6-40.7 坪含車位。站上目前在售 2 戶（10 樓 2 房、2 樓 3 房），資料列在文末。

📌 資料來源：樂居在售整理／2026-09

六、買賣方注意點

買方：

1. 先拆車位再算單價。權狀 36.47 坪的 2 房，扣掉 12.97 坪車位，房屋坪是 23.5 坪。所有比價都用房屋坪算，不然會跟實價登錄對不上。
2. 開價與成交的落差，看同社區近 12 個月實價登錄。上面那張表就是這個社區的落差基準，比任何折數都準。
3. 樓層差價是真的。同樣 3 房，2 樓 33.3 坪成交 30.6 萬，6 樓 27.7 坪成交 38.57 萬。低樓層面公園的戶別跟面路的戶別，採光、噪音差很多，一定要在白天跟晚上各看一次。
4. 貸款試算。青安 3.0 台中的房屋總價上限是 2,000 萬，額度一般 1,000 萬、新婚 2 年內 1,200 萬、有未成年子女 1,500 萬，最高 8 成。以 1,150 萬計算，8 成是 920 萬，在一般額度內。條件是借款人未滿 50 歲、本人年所得 200 萬以下、本人配偶與未成年子女名下無自有住宅。📌 資料來源：財政部國庫署青安 3.0 方案／2026-07
5. 管理費跟公基金。65 元／坪以權狀計，簽約前跟管委會確認目前的收支狀況。

賣方：

1. 買方比價很透明。樂居 12 戶在售、7 筆近一年成交，買方隨手就能對表。定價跟同坪數、同樓層的最近成交價對齊，成交速度差很多。
2. 車位拆分價寫清楚。實價登錄上這個社區的車位價 80-130 萬都有，廣告裡把房屋跟車位分開標，買方比較不會誤算單價。
3. 照片決定第一輪。同社區同時多戶在賣，建案外觀跟公設照片都長一樣，室內照片跟首圖是買方分辨你這戶的唯一依據。

七、看法

從實價登錄看，大城四月泊樂是一個「行情很整齊」的社區：近一年 7 筆成交總價集中在 1,138-1,200 萬，單價區間也依坪數、樓層排得很有規律。這對買方是好事，你不太需要猜，資料自己會講。

它的取捨也很清楚：拿捷運步行距離，換公園、快速道路跟一戶一車位。開車通勤、有小孩、預算 1,200 萬上下要 2 房或小 3 房的家庭，條件對得上；靠捷運通勤、想要熱鬧商圈的買方，這裡不是你的答案。

要提醒的是，7 筆成交裡有 5 筆在 4 樓（含）以下，中高樓層的成交紀錄比較少。想買 8 樓以上的買方，實價登錄的參考點沒那麼多，樓層溢價要多看幾戶在售的開價，再跟低樓層成交價對照。

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