長億城攬翠區陽光區評價・實價登錄：南區工學路 30 年 667 戶大社區，扣車位單價中位數 23 萬

傍晚六點的工學路，騎樓外一排機車，一樓店面的燈先亮，接著樓上 17 層的窗子一格一格亮起來。

這棟 1990 年代就站在中興大學旁邊的社區，樂居收錄的歷史成交有 384 筆。在南區找 3 房、總價想壓在 1,000 萬上下，長億城攬翠區陽光區幾乎躲不掉會被拿出來比。

它的優點很直接，限制也很直接。這篇把可以查證的部分整理出來。

一、長億城攬翠區陽光區是什麼樣的社區

• 位置：台中市南區工學路，樂居歸在「台中高工生活圈」
• 建商：長億實業
• 屋齡：約 30 年（樂居標示 30 年，站上物件資料寫 31 年，實際以權狀登記日為準）
• 規模：地上 17 樓、共 667 戶，RC 結構
• 建物類型：住宅、華廈與店面混合，1-2 樓臨路多為店面
• 公設比：24.93%

📌 資料來源：樂居社區資料／2026-09

兩個數字先講清楚。

667 戶，在南區是大社區等級。好處是買賣的樣本夠多，行情透明，想賣的時候不會找不到參考價；壞處是同社區在售常常十幾二十戶，買方會直接拿隔壁戶來比。

公設比 24.93%，比現在新成屋常見的 30% 以上低不少。同樣權狀 34 坪，這裡室內可用的空間會比新案多一點。這是 1990 年代大樓的普遍特性，不是這個社區特別，但對「要住得下」的家庭是實際的差別。

管理費樂居沒有收錄，這篇不猜，看屋時直接問管委會或現任住戶。

二、適合誰、不適合誰

適合：預算 800-1,000 萬、要在南區市區買 3 房的家庭。 近一年成交 33-39 坪、多數是 3 房，總價 720-1,050 萬（含車位）。這個總價帶在南區要買到有電梯、有管理的 3 房，選項不多，這裡是其中一個。

適合：生活動線在中興大學、中山醫、台中高工一帶的人。 上班上學走路或騎車就到，每天省下來的通勤時間是實際的。

適合：想在學區周邊置產出租的買方。 中興大學、中山醫學大學周邊有學生與教職員的租賃需求，這是南區出租物件的基本盤。但投報要算實的：用同路段實際租金，扣掉管理費、稅、修繕、空置期，別只看毛租金；投資型物件的貸款成數與自住不同，出價前先問銀行。

不適合：想搬進去就住、不想再花裝潢錢的人。 30 年的房子，廚衛、管線、地板多半到了要整理的階段。同社區在售戶屋況落差很大，有的全室翻新過，有的還是原始裝潢，總價差距一部分就是差在這裡。

不適合：要健身房、游泳池那種公設的人。 這個年代的大樓公設就是大廳、電梯、管理室。想要飯店式公設，要往南屯、西屯的新案找。

不適合：對出入單純有要求的人。 住宅跟店面混合、667 戶進出，人流一定比純住宅小社區雜。看屋時傍晚跟晚上各走一趟，自己感受。

三、生活機能

南區的機能圍繞學校跟車站，長億城攬翠區陽光區剛好在這個圈的中心。

學校：鄰近中興大學、台中高工、中山醫學大學。國中小學區，物件資料上常標和平國小、四育國中，實際劃分以台中市教育局公告為準，簽約前自己查一次。

醫療：鄰近中山醫學大學附設醫院。家裡有長輩、或自己常跑醫院的，這點是真的方便。

採買：鄰近工學市場，傳統市場解決早上的採買；便利商店、早餐店在工學路一帶密度高。

交通：鄰近台鐵大慶站，大慶站同時是捷運綠線的站，往北屯、往烏日高鐵都走得通。開車走五權南路、國光路接中彰快速道路與國道一號。

綠地：物件資料上寫「下樓就是綠園道」，鄰近的帶狀綠地可以散步，但不是大型運動公園規格。

步行分鐘數這篇不寫，因為沒有實際量過。看屋當天自己從社區門口走一趟到你最常去的地方，比任何文章準。

四、管理與公設

公設很單純：大廳、電梯、管理室，沒有健身房、游泳池、交誼廳。公設比 24.93% 就是這樣來的。

30 年、667 戶、17 樓，這三個數字疊在一起，買之前要問管委會的事情是固定的那幾件：

• 電梯有沒有換過或大修過？下一次大修的預算排了沒？
• 給排水主管線、消防系統有沒有更新紀錄？
• 外牆磁磚有沒有剝落、有沒有做過拉皮或防水？
• 公共基金餘額多少？夠不夠應付下一次大修？
• 近 2-3 年的管委會財報，有沒有欠繳大戶？

大社區的優點是分攤的人多，一次大修每戶負擔相對輕；缺點是 667 戶要開會表決，事情推得慢。這兩點是一體的，看你在意哪一邊。

另外一個容易漏掉的點：1-2 樓是店面。店面的營業型態、營業時間、垃圾與油煙處理，會直接影響低樓層住戶。買低樓層的，看屋時往下看一眼樓下開的是什麼店。

五、近一年實價登錄

樂居收錄的近一年（2025-09 至 2026-09）成交共 9 筆，全部列出來：

• 扣車位單價中位數：23.0 萬／坪，區間 20.74-26.19 萬
• 總價（含車位）：720-1,050 萬
• 車位：9 筆裡 7 筆含車位，車位價 50-80 萬計入總價；2 筆沒有車位（720 萬與 750 萬那兩筆）
• 坪數集中在 33-39 坪，3 房為主

📌 資料來源：樂居實價登錄整理／2026-09

兩個觀察。

第一，單價高低跟樓層沒有明顯關係。5 樓可以成交 26.19 萬，17 樓也可以成交 21.02 萬。這種老社區，屋況（有沒有翻修）比樓層更影響價格。

第二，同樣 34 坪，總價可以差 250 萬。720 萬到 968 萬，差在車位有無、裝潢新舊。買方拿實價登錄比價時，要看那一筆有沒有車位、屋況怎樣，不能只看總價。

在售狀況：樂居目前收錄約 21 戶在售，開價 800-1,198 萬；本站目前在售 2 戶（一戶 3 房、一戶 1-2 樓店面），文末會自動列出。在售戶數多，代表買方選擇多、也代表賣方要面對比價。

六、買賣方注意點

買方

1. 開價跟成交的落差，看同社區近 12 個月實價登錄。 上面那張表就是答案，同坪數、同有無車位的那幾筆最有參考性。
2. 貸款成數先問銀行。 30 年屋齡的大樓，銀行核貸成數會比新成屋保守，實際數字看銀行鑑價與你的條件。自備款要抓比新成屋寬，另外預留裝潢預算。
3. 青安 3.0 的總價上限這裡過得了。 台中的上限是 2,000 萬，這個社區的總價帶在範圍內。其他條件：申貸時未滿 50 歲、本人年所得 200 萬以內、名下（含配偶、未成年子女）沒有自有住宅；額度一般 1,000 萬、新婚 2 年內 1,200 萬、有未成年子女 1,500 萬，利率補貼後 1.775% 是機動利率，前 3 年全額補貼、第 4 年起逐年減半碼。📌 資料來源：財政部國庫署／2026-07
4. 驗屋看三個地方：天花板水痕、衛浴牆面壁癌、廚房給排水。這三個是 30 年屋齡最常出狀況的位置。
5. 車位要看清楚是哪一種。 近一年成交裡車位價 50 萬與 80 萬兩種，站上店面那戶的車位是坡道機械。機械車位的維護費、車輛尺寸限制，看屋時問清楚。

賣方

1. 同社區在售約 21 戶，買方一定會比。 定價貼著近 12 個月的成交，比開高再慢慢等有效率。
2. 屋況資料先準備好：管線換過沒、防水做過沒、管委會大修紀錄。買方問得出來、你答得出來，成交會快。
3. 基本整理值得做：清空舊家具、油漆、燈具換新。同社區同坪數，有整理跟沒整理的成交價差，上面那張表已經看得到。

七、看法

長億城攬翠區陽光區是南區「地段成熟、屋齡也成熟」的典型社區。

它的價值在於位置：中興大學、中山醫、台中高工、大慶站，這些東西 30 年前在、現在也在。它的代價也很清楚：管線、電梯、外牆的維護期到了，戶數多、店面混合，住起來不會安靜。

近一年 9 筆成交、單價中位數 23 萬，這個數字放在南區市區有電梯的 3 房裡面，是偏親民的一端。但親民的原因是屋齡，買方要把「修房子的錢」跟「買房子的錢」分開算，兩塊加起來才是真正的成本。

適合的人：預算 800-1,000 萬、生活圈就在這一帶、能接受再投一筆裝潢的家庭。不適合的人：想一次到位、要新公設、要出入單純的買方。

看屋前先想清楚你是哪一種，會省很多時間。

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本文為社區公開資訊整理，非投資建議。實際買賣以現場與買賣雙方協議為準。 經紀人 黃永隆 113彰縣字324 ｜ 營業員 陳景泰 114登字488296