「房貸單月大增536億、近一年新高」和「上半年房貸累計衰退24%」—— 這兩則新聞如果同一天出現，你該信哪一個？兩個都要信。
這題最近討論度很高，我把數字整理好、一次講清楚。
115年8月報（台中六大公會／正心鑑價）（2026-07-27）引述金管會公布資料 ——
6月房貸明顯回溫，國銀房貸單月大增536億元，寫近一年新高；但國銀依《銀行法72-2條》計算之不動產放款比率續為24.37%，與5月底持平，反映青安2.0末班車雖帶來短期需求，但銀行房貸總量管控基調未見鬆懈。
先講結論（怕你沒時間讀完）
- 單月是回溫的：6月國銀房貸單月大增536億元，寫近一年新高。
- 累計是衰退的：115年6月新承做購屋貸款金額約579.7億元、較上月增加110.6億元；但累計今年1~6月與去年同期相比大幅衰退24%。
- 總量管控沒放鬆：國銀依《銀行法72-2條》計算之不動產放款比率續為24.37%，與5月底持平。
- 三大推力：銀行圈指出房貸單月大增主要來自 ①首購族趕搭青安2.0末班車 ②部分建案進入交屋潮 ③上半年股市表現亮眼，部分民眾將投資獲利轉進房市。
📌 資料來源：115年8月報（台中六大公會／正心鑑價）／2026-07-27、2026-08-05
一、單月 vs 累計，為什麼會相反
因為兩個數字回答的問題不同。
單月536億回答的是：「6月這一個月，比5月好嗎？」 → 好，而且是近一年最好。
累計衰退24%回答的是：「今年上半年整體，比去年上半年好嗎？」 → 差很多。
這兩件事可以同時成立，就像一個學生月考從40分進步到60分（單月大幅進步），但整學期平均還是比去年低（累計衰退）。
更重要的是理解「單月為什麼衝高」。三大推力裡有兩個是一次性的：
- 青安2.0末班車：青安2.0在115年7月31日屆滿，符合舊制資格的民眾提前申請。這是趕死線，不是常態需求。這也反映在新青安受理戶數上 —— 115年6月受理戶數達4,718戶，處於近一年高檔。📌 資料來源：115年8月報（台中六大公會／正心鑑價）／2026-08-05
- 建案進入交屋潮：預售案完工交屋，買方這時才辦理房貸撥款。這反映的是三、四年前的成交，不是現在的買氣。
- 股市獲利轉進房市：這是唯一比較接近「新增需求」的項目，但要注意月報同時強調「這波股市紅利並未明顯轉化為購屋資金」—— 是「部分」民眾，不是普遍現象。
把三個推力拆開之後，6月的高點看起來就不像是市場全面回溫，比較像是幾件一次性因素撞在一起。
二、房貸存量的成長，其實很慢
看另一組數字會更清楚。
115年6月購置住宅貸款餘額達11兆8,126億元，單月增加535.8億元 —— 但年增率持續維持低點的4.36%。月報的判斷是：顯示房貸存量雖仍擴張，但增速保持趨緩狀態。📌 資料來源：115年8月報（台中六大公會／正心鑑價）／2026-08-05
同時，建築貸款餘額（建商推案信心指標）也在收縮：115年6月為3兆4,379億元，月減190億元、年減0.07%。從年增額觀察，近年呈逐步遞減走勢，截至今年6月已出現負成長。月報的解讀是：供給端明顯收縮，且擴張動能已趨近停滯，反映建商資金動能已大幅放緩。📌 資料來源：115年8月報（台中六大公會／正心鑑價）／2026-08-05
買方的貸款在慢速成長，建商的貸款在負成長。 這是整個資金面最重要的兩個方向。
三、關於「不動產放款比率」的兩個數字
這裡要特別說明一件事，因為它示範了看數據時最容易踩的坑。
同一份月報裡出現了兩個不同的不動產放款比率：
- 24.37%（金管會公布，依《銀行法72-2條》計算，第47頁新聞）
- 26.0%（月報第13頁「資金風險數據超標」列示的銀行法§72-2）
月報自己在註解裡說明了：**本數據與本簡報第13頁「資金風險」第2項之計算基礎不同，故統計比率有所差異。**📌 資料來源：115年8月報（台中六大公會／正心鑑價）／2026-07-27
金管會的說法是：此比率係以住宅及建築放款為分子、存款總餘額及金融債為分母計算。
這件事的教訓很實際：看到任何百分比，先問「分子分母是什麼」。同一個概念用不同口徑算，結果可以差1.6個百分點 —— 而在銀行法72-2的世界裡，1.6個百分點是很大的差距。
其他幾個資金風險指標（統計至115年6月）：不動產貸款佔總放款比率34.93%、不動產貸款佔GDP比45.56%、五大銀行新青安撥款金額與新承做購屋貸款放款金額之比重44.7%。📌 資料來源：115年8月報（台中六大公會／正心鑑價）／2026-08-05
值得注意的是最後一項：新青安佔比44.7%，是次高水位。月報的判斷是「政策末班車效應顯著」—— 這也解釋了為什麼6月房貸會衝出近一年新高。
四、接下來要盯什麼
青安2.0已於115年7月31日屆滿，青安3.0自8月1日上路，並加入所得與房屋總價限制、80條款年齡限制與利率補貼3加3退場機制。📌 資料來源：115年8月報（台中六大公會／正心鑑價）／2026-08-05
末班車效應結束之後，8月、9月的房貸數字會不會回落 —— 這是接下來兩三個月最值得觀察的指標。
如果回落，代表6月的高點確實是趕死線造成的；如果沒有回落，才代表市場需求真的在恢復。
對你的影響 — 分 3 種人講
如果你是首購族
不要因為「房貸創新高」就覺得市場要熱起來、得趕快進場。 拆開來看，那個高點主要是趕死線和交屋潮堆出來的。
你該關注的是自己這邊的三件事：
- 青安3.0的資格：年所得200萬以內、未滿50歲、年齡＋年限不超過80、房屋總價上限（台中2,000萬）。
- 銀行的核貸態度：不動產放款比率24.37%與5月底持平，代表銀行的總量管控基調未見鬆懈。核貸條件仍偏緊，不要假設「一定貸得到8成」。
- 鑑價：不論走哪個管道，成數都是乘在銀行鑑價上，不是乘在你的買價上。
如果你是換屋族
建築貸款餘額年減、且年增額已出現負成長 —— 這代表建商推案在收手。
對你的意義是：未來三、四年的新案供給會變少，但現在市場上還有一批已經在蓋、即將交屋的餘屋（114年第4季全台待售新成屋11萬2,501宅創統計以來新高）。📌 資料來源：115年8月報（台中六大公會／正心鑑價）／2026-07-22
如果你要換新成屋，現在的選擇和談判空間，比三年後可能更好。
如果你是賣方／屋主
你的買方能不能貸到款，比他喜不喜歡你的房子更決定成交。
在銀行總量管控未鬆、核貸條件趨嚴的環境下，實務上會發生的是：買方喜歡、也談好價格，最後卡在貸款成數不足。
比較務實的做法是在議價階段就把貸款這一關納入討論 —— 買方的自備款有多少、預計貸幾成、如果鑑價不足有沒有備案。這不是多管閒事，這是避免雙方浪費三個月的時間。
給你的下一步
- 看原始統計：中央銀行金融統計、金管會銀行局
- 想知道你的條件能貸多少：LINE 我 sky811117，給我年齡、年收入、目標總價，我幫你把青安3.0的三道門檻與退場後的月付金一起算出來
- 追蹤每月資金面數據：可以訂閱我的網站（更新一篇推一篇）
⏰ 時間敏感：本文數據為115年6月（2026年6月）統計。青安2.0已於115年7月31日屆滿、青安3.0自8月1日上路 —— 末班車效應結束後的8、9月房貸數字，才是判斷市場真實需求的關鍵。
陳景泰 — 一品不動產（有巢氏房屋台中世界之心加盟店） 經紀人黃永隆 113 彰縣字第 324 號 / 營業員陳景泰 114 登字第 488296 號 0920-118-756 / LINE sky811117 / IG @nov__817
