第二戶房貸放寬到6成，實際只多借到90萬 — 用1,500萬的房子把帳算給你看

「第二戶放寬到6成了」聽起來像多借了150萬，實際到手可能只多90萬 —— 中間那60萬去哪了？

這題最近討論度很高，我把數字整理好、一次講清楚。

115年Q2不動產資訊動態季報（中華民國不動產聯盟總會）（2026-08-11）整理 ——

放寬自然人第二戶購屋貸款成數：放寬前最高5成、無寬限期；2026年3月20日正式實施後，放寬至最高6成、無寬限期。

差別就在一個字：成數乘的是鑑價，不是買價。下面用數字幫你拆清楚。

先講結論（怕你沒時間讀完）

政策是真的放寬了：自然人第2戶購屋貸款成數上限，從5成提高到6成，2026年3月20日正式實施。📌 資料來源：115年Q2不動產資訊動態季報（中華民國不動產聯盟總會）／2026-08-11
但寬限期沒有回來：放寬前後都是無寬限期。你從第一個月就要開始還本金，這件事沒變。
實際多貸到的錢比想像少：以買價1,500萬、銀行鑑價1,400萬試算，放寬前可貸750萬、放寬後實際840萬，只多了90萬，比「1,500萬×60%＝900萬」的直覺算法少了60萬。
其他四類貸款全部維持不變：公司法人購置住宅貸款最高3成且無寬限期、高價住宅貸款（自然人）最高3成無寬限期、自然人第3戶以上最高3成無寬限期；自然人第1戶則維持名下無房無貸最高8成（有寬限期）、名下有房無貸最高8成（無寬限期）。

⚠️ 各家銀行實際核貸條件仍有差異，數字以承貸銀行核定為準。

這則新聞在說什麼

季報裡有一張情境試算表，我把它攤開講。

假設條件：你看上一戶，成交買價1,500萬；銀行派估價師去看，鑑價出來1,400萬。

情境	算法	可貸金額
A 放寬前	1,500萬 × 50%	750萬
B 放寬後「原預期」	1,500萬 × 60%	900萬
C 放寬後「實際」	1,400萬 × 60%	840萬

📌 資料來源：115年Q2不動產資訊動態季報（中華民國不動產聯盟總會）／2026-08-11

兩個落差：

實際比放寬前只增加：840萬 − 750萬 = 90萬
仍較原預期少：900萬 − 840萬 = 60萬

簡單三句話：

成數是乘在銀行鑑價上，不是乘在你的買價上。 這是整件事最關鍵、也最多人算錯的一步。你談到的價格是你和屋主之間的事，銀行只認自己估出來的數字。
鑑價和買價的差額，全部要用自備款補。 上面這個例子，你的自備款不是1,500萬−900萬＝600萬，而是1,500萬−840萬＝660萬。
政策放寬的力道，會被鑑價保守吃掉一部分。 央行放寬的是上限，銀行給不給到上限、鑑價估多少，是另一回事。

對台中市場的實際影響

放到台中的實際盤面看，這條政策的效果為什麼「有感但有限」，數字說得很清楚。

一、買方信心還沒真的回來。 115年7月消費者信心指數中，購買房地產時機為90.13點、購買耐久性財貨時機為93.43點，雙雙低於100點的信心基準線。同期買房意願指數由−39.1回升至−38.5、賣房意願指數由−33.1小幅上修至−32.6，兩項指標雖連續三個月走揚，但仍處負值區間。📌 資料來源：115年8月報（台中六大公會／正心鑑價）／2026-08-05

二、房市資金被股市吸走。 115年6月台股創下47,741點的歷史最高收盤紀錄，但月報直接點出「這波股市紅利並未明顯轉化為購屋資金」，市場呈現「股市熱、房市冷」的資金分流格局。📌 資料來源：115年8月報（台中六大公會／正心鑑價）／2026-08-05

三、但交易量確實在低檔回穩。 六都7月建物買賣移轉棟數合計2.05萬棟，月增12%、年增8.8%，創近19個月新高，其中台中市3,703棟、月增18.8%、年增1.2%。📌 資料來源：115年8月報（台中六大公會／正心鑑價）／2026-08-04

三個數字疊起來的結論是：量在回來，但是靠自住需求撐的，不是靠槓桿放大撐的。 這也是為什麼房市現階段被形容為「低量盤整、區域分化及自住需求主導」的格局。

對你的影響 — 分 3 種人講

如果你是首購族

這條政策跟你直接無關 —— 第1戶的規定完全沒動：名下無房無貸最高8成（有寬限期）、名下有房無貸最高8成（無寬限期）。

但鑑價這件事對你一樣成立。你如果是用青安3.0，核貸金額同樣是「三者取低」，其中一項就是銀行核定房屋價值的8成。所以不管走哪個管道，自備款都要用鑑價去抓，不要用買價去抓。

如果你是換屋族

你是這條政策唯一真正的受益者，但要先確認自己的身分定位。

名下已有一戶、要買第二戶：適用6成上限、無寬限期。用上面的方式重抓自備款。
打算先賣後買：你買進時名下已無房，就回到第1戶的規則，成數條件反而比較好。時間怎麼排，值得先算過再決定。

要提醒的是，產業界對這條規則本身有意見。中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會在季報中提出建言，主張「自住第二戶應與投資炒作區隔，房貸政策應由『戶數管理』改為『個別風險管理』」，認為現行政策多以名下房屋戶數判定貸款條件，容易將實際自住換屋需求與投資炒作混為一談。📌 資料來源：115年Q2不動產資訊動態季報（中華民國不動產聯盟總會）／2026-08-11 這是產業界的呼籲，還不是已生效的規則 —— 你目前仍要按現行戶數規定準備。