富暘富墅評價・實價登錄：南屯 6 戶透天小社區，屋齡 3 年、近一年零成交，行情從哪裡看

南屯同安北巷一帶，一排四層樓的透天並排站著。門前面寬約 5.3 米，兩台車可以並排停進去，側院還放得下幾台機車。往外走是忠勇路，再過去是嶺東商圈。

這排透天叫富暘富墅，全社區只有 6 戶。

2026 年 9 月查樂居，這個社區近一年沒有任何成交紀錄，但同時掛著 3 戶在售，開價從 1,898 萬到 2,080 萬。沒成交、有在售，這種社區最難抓行情：開價是誰訂的？跟兩年前的成交比差多少？這篇把查得到的資料排開，讓你看屋前先有個底。

一、富暘富墅是什麼樣的社區

• 位置：台中市南屯區同安北巷一帶
• 建商：富暘建設
• 屋齡：約 3 年
• 規模：透天，全社區 6 戶
• 樓層：樂居登記地上 4 樓／地下 1 樓
• 結構：RC
• 車位：樂居登記車位數 0（透天，門前與側院自停）

📌 資料來源：樂居社區資料／2026-09

6 戶是什麼概念？大樓社區動輒 200、300 戶，這裡是一整排透天，左右鄰居加起來 5 戶，出入的人跟車都少。

站上在售的兩戶，登記資料是這樣（📌 資料來源：站上物件登記資料／2026-08）：

• 一戶權狀 48.03 坪、主建物 46.51 坪、土地 26.92 坪，登記 1-3 樓
• 一戶權狀 52.99 坪、主建物 51.29 坪、土地 29.89 坪，登記 1-4 樓
• 兩戶都是 3 房 2 廳 4 衛，間間套房，1 樓有孝親房配置

這裡有個要先講的事：樂居寫地上 4 樓，站上一戶登記 3 層、一戶登記 4 層。同一排透天不一定每戶棟高都一樣，看屋時直接看權狀，不要用社區資料套。

公設比與管理費樂居都沒有收錄。透天社區沒有大樓那種公設，權狀坪幾乎等於室內坪：48.03 坪的那戶主建物 46.51 坪，占了 96.8%。這是透天跟大樓最實在的差別。

二、適合誰、不適合誰

適合：家裡有長輩、需要 1 樓孝親房的三代家庭。兩戶 1 樓都有孝親房配置，長輩不用爬樓梯，年輕人住上面。這種格局在大樓裡要用兩戶才做得到。

適合：兩台車、不想另外買車位的家庭。門前面寬約 5.3 米可停雙車，側院再停機車。大樓一個坡道平面車位在南屯區約 180 萬（📌 資料來源：內政部實價登錄近一年中位數整理／2026-08），這裡的車位是跟房子一起的。

適合：總價想壓在 2,000 萬以內的買方。站上兩戶開價 1,888 萬與 1,980 萬，都在青安 3.0 台中房屋總價上限 2,000 萬以內（📌 資料來源：財政部國庫署／2026-07）；樂居那戶開 2,080 萬的就超過線了。

不適合：長輩需要電梯的家庭。站上物件資料沒有提到電梯，4 層樓的透天通常是走樓梯。孝親房在 1 樓解決了長輩的問題，但主臥在 2、3 樓，每天上下樓是自己要走的。

不適合：要飯店式公設、24 小時管理員的買方。6 戶透天沒有游泳池、健身房、大廳警衛，包裹自己收、垃圾自己追。

不適合：通勤靠捷運的上班族。捷運綠線離這裡有一段距離，這一帶的交通主要靠開車跟機車。

三、生活機能

交通：鄰近忠勇路，路口有公車站；開車可接台 74 線與國道一號、國道三號。站上物件資料寫到烏日高鐵站車程約 10 分鐘，實際依出發時段與路況而定。

商圈：鄰近嶺東商圈與忠勇路生活圈，餐飲、採買以嶺東科技大學周邊為主。這裡的機能是「學區型商圈」，早餐店、小吃、超商密度高，百貨要開車出去。

就業：鄰近精密機械科技創新園區與周邊工業區，在園區上班的人通勤距離短。

學區：周邊有國中小，具體學區劃分以簽約前向學校或教育局查詢為準。

📌 資料來源：站上物件登記資料／2026-08

實際步行時間這篇沒有量過，所以只寫「鄰近」。要買之前，建議挑上班日早上跟晚上各走一趟忠勇路口跟嶺東商圈，比任何文章都準。

四、管理與公設

6 戶透天社區，樂居沒有管理費資料，很可能也沒有正式的管理委員會。這不是缺點，是另一種住法：沒有管理費，但也沒有人幫你處理公共事務。

看屋時要問的五件事：

1. 巷道與側院的產權：門前面寬、側院是自己的土地還是共用？看地籍圖跟權狀。
2. 有沒有共同分攤項目：路燈、巷道清潔、監視器，6 戶怎麼分？有沒有人在管？
3. 外牆與屋頂防水的保固：屋齡 3 年，建商保固是否還在、能不能隨買賣移轉。預售屋買賣定型化契約的保固是結構 15 年、固定建材及設備 1 年（📌 資料來源：內政部預售屋買賣定型化契約應記載事項），這戶當初怎麼簽的，跟賣方要契約看。
4. 垃圾清運：透天要追垃圾車，時間跟定點先問清楚。
5. 鄰居：左右就 5 戶，誰住、住多久、有沒有出租，比大樓更影響每天的生活。

這五題賣方或現住戶都答得出來。答不出來，就是一個訊號。

五、近一年實價登錄

近一年樂居未收錄成交，以在售開價為參考。

樂居收錄的 2025-09 至 2026-09 區間，富暘富墅沒有任何成交。最後一筆成交在 2024 年 7 月。歷史合計 8 筆成交，其中 6 筆是預售期成交，單價最高 41.89 萬、最低 30.95 萬／坪。

目前在售的價格帶如下：

• 在售開價帶：1,888-2,080 萬
• 歷史成交單價：30.95-41.89 萬／坪（8 筆，含預售期 6 筆）
• 最後成交年月：2024-07

📌 資料來源：樂居實價登錄整理／2026-09；站上物件登記資料／2026-08

樂居的 3 戶跟站上的 2 戶有重疊：48.03 坪那戶樂居掛 1,988 萬、站上已經改到 1,980 萬；52.99 坪那戶樂居掛 1,898 萬、站上是 1,888 萬。同一戶在不同平台的價格不一定同步，看到落差先確認是不是同一戶。

兩個觀察：

第一，權狀坪大的那戶總價反而低。52.99 坪開 1,888 萬，48.03 坪開 1,980 萬，差 5 坪、總價反差 92 萬。透天的價格看的是土地坪、面寬、樓層數跟座向，不是建坪乘單價。用大樓的「一坪多少」去想透天，會算錯。

第二，在售開價的上緣已經高於歷史最高成交單價。2,080 萬那戶換算約 43.3 萬／坪，歷史最高成交是 41.89 萬。這不代表哪一邊對，只代表這個社區現在的開價沒有近一年的成交可以對照。

開價與成交的落差怎麼看？答案只有一個：看同社區近 12 個月實價登錄。這個社區近一年沒有，那就把範圍拉大，看南屯區屋齡 5 年內、土地 25-30 坪的透天近 12 個月成交，再回頭對照這裡的開價。

六、買賣方注意點

給買方：

1. 先看地坪、面寬、樓層數，再看總價。兩戶土地坪差 3 坪、樓層數差 1 層，這兩個差異在透天市場比建坪重要。權狀要看清楚土地持分是「單獨所有」還是「共同持分」。
2. 4 衛的水路要驗。間間套房代表 4 套衛浴的給排水管線分散在四層樓，驗屋時每一間都放水、看排水速度跟樓下天花板。
3. 透天的貸款條件跟大樓不同。銀行對透天的鑑價會看土地與建物分開估，成數與大樓不一定相同，簽約前先找銀行問過，不要用大樓的經驗套。
4. 契稅按房屋契價課 6%（📌 資料來源：財政部契稅條例）。透天的房屋評定現值通常比同總價的大樓低，稅費先請代書試算。
5. 地價稅要記得申請自用住宅稅率。透天土地持分大，自用與一般稅率差很多，過戶後記得辦。

給賣方：

1. 6 戶社區同時 3 戶在售，買方一定會互比。三戶的坪數、面寬、樓層數擺在一起，開價的邏輯要能對得上差異。
2. 近一年沒有成交可以引用，定價要拿周邊同屋齡透天當參考。買方會去查南屯區的透天實價登錄，你的開價要能站得住。
3. 首圖跟照片。透天的買方第一眼看的是外觀面寬跟車庫，接著是 1 樓孝親房跟樓梯。這幾張拍好，被點開的機率差很多。

七、看法

富暘富墅的條件很清楚：屋齡約 3 年、6 戶透天、門前雙車、1 樓孝親房、間間套房、鄰近嶺東商圈與精密機械園區。這些是可以寫在紙上、查得到的東西。

它的另一面也很清楚：沒有電梯、沒有管理員、沒有捷運，而且近一年沒有成交，開價要靠周邊資料去對。

近一年零成交、同時 3 戶在售，這個社區現階段是買方可以慢慢比、賣方要把價格講出道理的狀態。對買方來說，同社區的三戶就是最直接的比較組；對賣方來說，要準備好「為什麼是這個價」的資料。

至於它適不適合你，看兩件事：家裡有沒有長輩需要 1 樓房間，以及你能不能接受沒有管理員、自己追垃圾車的生活。這兩題答「有」跟「能」的人，這個社區值得列進看屋清單；答「沒有」跟「不能」的人，南屯還有很多大樓可以看。

本文為公開資料整理，非投資建議；實際買賣以現場狀況與雙方契約為準。

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