週末下午的博館路，科博館那一側的人潮過了馬路，就散進往綠園道方向的巷子裡。路邊一棟 7 層樓的華廈，外牆是 1990 年代常見的磁磚，一樓門口只有信箱跟一個小門廳。
這就是三中名廈。27 戶、沒有大中庭、沒有健身房，在科博館跟勤美誠品綠園道中間站了 36 年。
在西區找 2 房、總價想壓在 800 萬以內，或是找 3 房又不想離開科博館生活圈，這個社區會出現在清單裡。但它有一個跟其他社區不一樣的地方：近一年樂居沒有收錄任何一筆成交。這篇把可以查證的部分整理出來，也講清楚沒成交紀錄時該怎麼看行情。
一、三中名廈是什麼樣的社區
- 位置：台中市西區博館路，樂居歸在「科博館生活圈」
- 建商：私人建設（樂居標示「私人」，不是品牌建商）
- 屋齡：約 36 年（依樂居屋齡推算完工約 1990 年，實際以權狀登記日為準）
- 規模：地上 7 樓、共 27 戶，RC 結構
- 建物類型：華廈（台灣的分類是 10 樓以下、有電梯的住宅大樓）
- 公設比：25.27%
- 車位：樂居標示車位數 0，但站上在售的 3 房那戶附坡道平面固定車位，實際以該戶權狀為準
📌 資料來源：樂居社區資料／2026-09
兩個數字先講。
27 戶，在西區是小社區等級。好處是出入單純，住戶彼此認得出來；壞處是買賣樣本少，樂居歷史成交 36 年累計只有 16 筆，平均兩年多才一筆，行情參考點很稀疏。
公設比 25.27%，比現在新成屋常見的 30% 以上低。站上在售的 2 房權狀 21.41 坪、主建物 12.73 坪；3 房權狀 37.28 坪、主建物 26.86 坪。買方看坪數時對照主建物，比只看權狀準。
管理費樂居沒有收錄，這篇不猜，看屋時直接問管委會或現任住戶。27 戶的社區，管理費要撐一個管理員都吃力，很多這種規模的華廈是住戶輪值或只請清潔，這點要當面問清楚。
二、適合誰、不適合誰
適合：預算 700-850 萬、要在科博館生活圈買 2 房的人。 目前在售的 2 房兩戶開價 698 萬（21.41 坪）與 818 萬（28.08 坪）。這個總價帶在西區要買到有電梯、離綠園道近的 2 房，選項不多。
適合：預算 1,300 萬上下、要 3 房加車位、生活圈就在科博館到勤美這一帶的家庭。 在售的 3 房 37.28 坪、附坡道平面車位，開價 1,388 萬。西區同總價帶的 3 房多半是沒車位的老公寓或坪數更小的新案，這戶的組合在這一區不常見。
適合：喜歡小社區、不想跟幾百戶共用電梯的人。 27 戶、7 樓，早上出門不用排隊等電梯。
不適合：想搬進去就住、不想再花裝潢錢的人。 36 年的房子，就算在售戶標示「精裝」或「全新整理」，管線、防水這些看不到的部分還是要驗。裝潢預算要跟房價分開算。
不適合：要健身房、游泳池那種公設的人。 這個年代的華廈公設就是門廳、電梯、樓梯間。想要飯店式公設，要往七期或水湳的新案找。
不適合：需要密集參考成交價才安心的買方。 近一年沒成交、歷史成交 16 筆，你拿不到「上個月隔壁戶多少錢」這種資料。要靠周邊社區交叉比對，看屋前要多做一點功課。
三、生活機能
三中名廈的位置就是「科博館生活圈」這五個字的字面意思。
綠地與休閒：鄰近國立自然科學博物館與植物園，往南接草悟道、勤美誠品綠園道，這一帶是西區最大的帶狀綠地，散步、跑步、遛小孩都用得到。
採買與商圈：鄰近台灣大道商圈，百貨、餐飲、便利商店密度高。往綠園道方向是勤美誠品周邊的餐飲與文創店家，往台灣大道方向是傳統的百貨商圈，兩種型態都在生活半徑內。
交通：鄰近台灣大道，公車專用道的站點就在這條路上，往台中車站或往西屯、中科方向都有直達班次。開車走台灣大道接國道一號，或走博館路、健行路往北區。
學區：國中小學區以台中市教育局公告為準，簽約前自己查一次，不要只聽物件廣告寫的。
步行分鐘數這篇不寫，因為沒有實際量過。看屋當天自己從社區門口走一趟到科博館、走一趟到綠園道，比任何文章準。
四、管理與公設
公設很單純：門廳、電梯、樓梯間、頂樓。公設比 25.27% 就是這樣來的。
36 年、27 戶、7 樓，這三個數字疊在一起，買之前要問的事情是固定的：
- 電梯是原廠還是換過？最近一次大修是什麼時候？
- 給排水主管線、頂樓防水有沒有更新紀錄？
- 外牆磁磚有沒有剝落紀錄？
- 公共基金餘額多少？27 戶分攤一次電梯大修，每戶要出多少？
- 管理方式是請管理員、住戶輪值、還是只有清潔？
- 有沒有成立管委會？沒有的話，公共事務誰在處理？
小社區的優點是決議快，27 戶要開會表決比 600 戶容易得多；缺點是分攤基數小，假設一次電梯更新要 200 萬，27 戶分下來每戶 7 萬多，比幾百戶的大社區每戶幾千塊重很多（這是假設情境，實際金額看報價）。這兩點是一體的，看你在意哪一邊。
另外，這種規模的華廈常常只有一部電梯，看屋時確認數量。
五、近一年實價登錄
近一年樂居未收錄成交，以在售開價為參考。
樂居收錄的最後一筆成交在 2025-04，之後到 2026-09 沒有新的成交紀錄。歷史累計 16 筆，單價最低 10.33 萬、最高 28.97 萬／坪，年代跨度大，早期的數字對現在的參考價值有限。
目前在售 3 戶（樂居去重後），開價如下：
| 樓層 | 格局 | 權狀坪 | 車位 | 開價 | 開價單價 |
|---|---|---|---|---|---|
| 7F | 2 房 | 28.08 | 無 | 818 萬 | 約 29.1 萬 |
| 5F | 2 房 | 21.41 | 無 | 698 萬 | 約 32.6 萬 |
| 4F | 3 房 | 37.28 | 坡道平面 | 1,388 萬 | 約 37.2 萬（含車位） |
- 開價單價區間約 29-37 萬／坪；3 房那戶總價含車位，扣掉車位後單價會低於 37.2 萬
- 本站目前在售 2 戶（5F 2 房與 4F 3 房，都是本店物件），文末會自動列出
📌 資料來源：樂居實價登錄整理／2026-09
兩個觀察。
第一，開價比樂居收錄的歷史最高成交單價高。歷史最高 28.97 萬／坪，現在開價 29-37 萬。這不代表開太高或開太低，只代表「最近一筆成交」跟「現在的市場」中間隔了一年多，沒有社區內的數字可以直接對。
第二，同樣是 2 房，坪數差 7 坪、開價單價差 3.5 萬。21.41 坪那戶單價高、28.08 坪那戶單價低，這在老華廈很常見：小坪數總價門檻低，單價會被撐高。買方比價時要用「總價對總價」或「同坪數對同坪數」，不要拿 21 坪的單價去算 28 坪的總價。
沒有社區內成交時，行情怎麼看：拿同一個生活圈、屋齡 30-40 年、7-12 樓華廈或大樓的近 12 個月實價登錄來對，坪數對齊、有無車位對齊。這個功課買方要做，賣方定價前也要做。
六、買賣方注意點
買方
- 開價跟成交的落差，看同社區近 12 個月實價登錄。 這個社區近一年沒有，就看科博館生活圈同屋齡、同類型社區的近 12 個月成交，用實價登錄的數字談，不要用感覺談。
- 貸款成數先問銀行。 36 年屋齡的華廈，銀行核貸成數會比新成屋保守，實際數字看銀行鑑價與你的條件。自備款要抓比新成屋寬，另外預留裝潢預算。
- 青安 3.0 的總價上限這裡過得了。 台中的上限是 2,000 萬，在售開價 698-1,388 萬都在範圍內。其他條件：申貸時未滿 50 歲、本人年所得 200 萬以內、名下（含配偶、未成年子女）沒有自有住宅；額度一般 1,000 萬、新婚 2 年內 1,200 萬、有未成年子女 1,500 萬，利率補貼後 1.775% 是機動利率，前 3 年全額補貼、第 4 年起逐年減半碼。📌 資料來源：財政部國庫署／2026-07
- 驗屋看三個地方：頂樓戶的天花板水痕、衛浴牆面壁癌、廚房給排水。7 樓那戶是頂樓，防水要特別看。
- 車位要看清楚：3 房那戶是坡道平面固定車位，但樂居把社區車位數記成 0。看屋時對權狀，確認車位是獨立產權、共有持分還是約定專用，三種在轉手時差很多。
賣方
- 沒有社區內成交紀錄，買方會拿周邊社區來壓你的價。 定價前自己先把科博館生活圈同屋齡社區的近 12 個月成交整理好，用同一套資料跟買方對，比空口說「這區都這個價」有效。
- 屋況資料先準備好：管線換過沒、防水做過沒、電梯大修紀錄。27 戶的社區買方問得細，你答得出來成交會快。
- 小社區的管理現況要先講：有沒有管委會、管理費怎麼收、公基金多少。買方對老華廈最怕的就是「沒人管」，先講清楚比被問到再答好。
七、看法
三中名廈是西區「地段成熟、屋齡也成熟、樣本很少」的典型小華廈。
它的價值在於位置：科博館、植物園、草悟道、台灣大道公車專用道，這些東西 36 年前不一定都在，但現在都在，而且短期內不會搬走。它的代價也清楚：管線、電梯、防水的維護期到了，27 戶分攤大修的壓力比大社區重，行情沒有社區內的數字可以直接對。
近一年零成交，這件事本身不是好也不是壞。小社區本來就是這樣，住得久的人多，釋出少。但對買方來說，代表你要多做一層功課；對賣方來說，代表你的開價會被拿去跟別的社區比。
適合的人：預算 700-1,400 萬、生活圈就在科博館到勤美這一帶、喜歡小社區、能接受再投一筆裝潢的人。不適合的人：想一次到位、要新公設、需要密集成交紀錄才安心的買方。
想看三中名廈的實際樓層、行情？LINE 我「三中名廈」，我把手上的成交、在售資料整理給你。
本文為社區公開資訊整理，非投資建議。實際買賣以現場與買賣雙方協議為準。 經紀人 黃永隆 113彰縣字324 ｜ 營業員 陳景泰 114登字488296
