台中房貸試算：20年變40年，月付少1.7萬、總利息多付235萬

同一筆 841.4 萬房貸，選 20 年期每月要付 43,700 元，選 40 年期只要付 26,750 元，每月少繳 16,950 元。

聽起來很划算。但代價是：總利息從 207.5 萬跳到 442.6 萬，整整多付 235.1 萬。

📌 資料來源：正心不動產估價師聯合事務所整理《購屋兩大痛苦指數》（台中市不動產仲介經紀商業同業公會等六公會聯合發布）／2026-08-28（試算基礎：台中 114 年度中位數房價反推試算）

這份報告用台中 114 年度的中位數房價（反推試算，政府沒有公開這個數字）做例子：房價 1,202 萬，貸 7 成是 841.4 萬，利率用央行 114 年全年五大行庫新承做購屋貸款利率 2.283% 計算。我把 20 年、30 年、40 年三種年期的月付跟總利息，用同一組條件重新算一遍給你看。

三個數字看懂

年期	每月攤還	貸款負擔率	總利息
20 年	約 43,700 元	52.97%（過低等級）	約 207.5 萬
30 年	約 32,300 元	39.15%（略低等級）	約 321.5 萬
40 年	約 26,750 元	32.42%	約 442.6 萬

📌 資料來源：正心不動產估價師聯合事務所整理《購屋兩大痛苦指數》／2026-08-28（試算條件：貸款 841.4 萬、利率 2.283%）

對照組：30 年比 20 年每月少付 11,400 元，但總利息多付 114.0 萬；40 年比 20 年每月少付 16,950 元，總利息多付 235.1 萬。

我的觀察

內政部公布的貸款負擔率，官方統一用 20 年、貸 7 成當基準在算。這份報告點出一個落差：市場上的房貸早已普遍是 30 年期，40 年期也開始出現，但官方指標沒有跟著換算基準。

同一筆貸款，你自己套的年期不一樣，算出來的負擔率等級就不一樣——20 年算是「過低」（超過 50%），30 年算「略低」（30-40%）。看新聞說「貸款負擔率 xx%」的時候，先確認它是用幾年期算的，不然容易跟自己的實際狀況對不上。

對買方的意義

年期拉長不是免費的。多出來的 16,950 元月付空間，如果只是拿去墊高你能負擔的總價，等於是把 235.1 萬的利息成本換成「現在買得起」的感覺。如果你正在跟銀行談年期，可以自己想一件事：多出來的月付差額，有沒有計畫拿去做別的用途（提前還款、投資、退休準備），還是純粹用來撐更高的貸款額度。兩種決定沒有對錯，但要先算過總利息再決定，不要只看月付數字。