台中賣房流程 8 步驟：稅怎麼算、仲介費上限、簽約到交屋要多久（2026 版）

同樣賣一間 1,500 萬的房子，有人房地合一稅繳 0 元，有人要繳超過 100 萬。

差別不在賣得多好，而在三件事：哪一年買的、持有幾年、有沒有設籍自住。這些在賣之前就決定了，賣的時候只能算，不能改。

這篇把台中賣房拆成 8 步：每一步該準備什麼、錢從哪裡出去、法規怎麼規定。看完你會知道自己卡在第幾步。

第 1 步：賣前準備 — 權狀、謄本、貸款餘額

開始找仲介之前，先把三樣東西找出來。

權狀。 建物與土地所有權狀各一份。權狀上的坪數是「權狀坪數」，廣告與買賣契約都用這個數字。找不到可以申請補發，但要先公告遺失，會拖一個月左右，提早處理。

謄本。 到地政事務所或「全國地政電子謄本系統」線上申請，三個部分都要看：

• 標示部：建物面積、樓層、主要用途、建築完成日期
• 所有權部：所有權人是不是你本人、權利範圍是不是 1/1（共有的話要所有共有人同意才能賣）
• 他項權利部：有沒有抵押權設定、查封、限制登記

謄本只記這五種：所有權、抵押、查封、限制登記、地上權。漏水、鄰居糾紛不會在謄本上，要靠你在現況說明書誠實寫。

貸款餘額。 打電話給貸款銀行問「目前本金餘額」和「提前清償有沒有違約金」。賣房的尾款會先拿去清償這筆貸款、辦塗銷，剩下的才是你真正拿到手的錢。這個數字決定你的底線。

順便查：有沒有增建（頂樓加蓋、陽台外推）、管理費水電有沒有欠繳，交屋前都要處理掉。

第 2 步：行情評估怎麼做 — 看同社區近 12 個月實價登錄

很多屋主定價的方式是「看隔壁開多少」。開價不是行情，成交價才是。

正確的做法是打開內政部實價登錄，查同社區（或同路段、同屋齡帶）近 12 個月的成交紀錄，然後做三件事：

1. 拆車位。 實價登錄的總價常常含車位，用總價除以總坪算出來的單價會被便宜的車位拉低。先扣掉車位價與車位坪數，再算房屋單價。
2. 對條件。 樓層、朝向、有沒有裝潢、格局幾房，一筆一筆對。同社區 3 樓和 15 樓的單價可以差不少，不能直接抓平均。
3. 數競品。 現在同社區有幾戶在賣、開價多少、掛多久了。在售戶數多，買方選擇多，成交週期就會拉長。

📌 資料來源：內政部不動產交易實價查詢服務網／2026-09

自己查完再請仲介做一次行情評估，兩邊對照。仲介手上多的是還沒登錄的近期成交與帶看買方的反應，這兩樣網路上查不到。

第 3 步：委託方式 — 一般 vs 專任、期限、仲介費上限

決定要賣之後，簽委託銷售契約書。三件事要看清楚。

一般委託 vs 專任委託。

委託期限。 契約上自己填，常見 3 到 6 個月。期限內想解約，看契約的解約條款，專任委託通常有違約金。

仲介費。 依內政部「不動產經紀業報酬計收標準規定」，仲介向買賣雙方收取的報酬合計不得超過成交價的 6%。實際比例寫在委託書的「報酬」欄位，簽之前看清楚，成交後再爭執已經來不及。仲介費的收據要留著，之後報房地合一稅可以列為費用扣除。

審閱期。 不動產委託銷售定型化契約應記載事項規定，契約審閱期間至少 3 日。仲介不能要求你當場簽。帶回家看完再簽，這是你的權利。

📌 資料來源：內政部 不動產經紀業報酬計收標準規定、不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項／2026-09

第 4 步：上架與帶看

簽完委託，仲介負責拍照、做不動產說明書、上架廣告。屋主要配合的是：

現況說明書誠實填。 漏水、壁癌、海砂屋、輻射屋、凶宅、增建，有就寫。這份會附在不動產說明書裡給買方看，隱瞞被發現，賣方要負瑕疵擔保責任，賠的通常比誠實揭露少賣的還多。

照片與屋況。 有人住的話至少桌面清空、雜物收起來。第一張照片決定買方點不點進來，挑客廳或採光最好的角度。

帶看安排。 決定鑰匙要不要交給仲介、可以帶看的時段。買方大多是上班族，配合平日晚上與週末帶看，成交通常快很多。

第 5 步：出價 — 斡旋金與要約書，屋主要看什麼

買方想買會透過仲介出價，有兩種形式，仲介依規定要讓買方二選一：

斡旋金。 買方先付一筆錢（金額不定）給仲介，表示「我出這個價、有效期到幾號」。屋主同意，這筆錢直接轉成定金；屋主不同意或逾期，無息退還買方。

要約書。 內政部有範本，買方不用先付錢，一樣寫價格與條件。屋主簽字同意後，買方要在約定期限內付定金，沒付就違約。

屋主端要看的不只是價格：

• 付款方式（買方要不要貸款、貸幾成、多久能核貸）
• 交屋日（買方希望多快點交，你搬得出去嗎）
• 含不含家具家電、冷氣、熱水器
• 有沒有附加條件（例如「貸款核准才生效」）

簽名之前想清楚。 你在斡旋單或要約書上簽了「同意」，契約就成立，反悔會有違約責任。價格合不合理，回到第 2 步的同社區近 12 個月實價登錄對照，不是憑感覺。

第 6 步：簽約到過戶 — 一般 30 到 45 天

價格與條件談定後進入法律程序，順序固定，一般 30 到 45 天。

① 簽約。 簽「成屋買賣契約書」。依內政部成屋買賣定型化契約應記載事項，買方的契約審閱期間至少 5 日。簽約時買方付第一期款（常見是總價 10% 左右，含已付定金），賣方交權狀正本給代書保管。

② 履約保證。 買方付的每一期款不直接給賣方，而是進第三方（建經公司或銀行）的履保專戶，過戶完成才撥給賣方。費用常見是成交價的萬分之 6，雙方各付一半，1,500 萬的房子各付 4,500 元。賣方不怕買方付不出尾款，買方不怕付了錢過不了戶。

③ 用印。 代書準備所有權移轉登記文件，雙方蓋印鑑章、附印鑑證明。賣方要備：身分證、印鑑章、印鑑證明（戶政事務所申請）、權狀正本、最近一期房屋稅與地價稅單。

④ 完稅。 代書向稅務局申報，稅單出來後各自繳：買方繳契稅、印花稅；賣方繳土地增值稅。繳完代書才能送地政。

⑤ 過戶。 代書把文件送地政事務所辦所有權移轉登記，一般 3 到 5 個工作天核發新權狀。買方的貸款銀行看到新權狀與抵押權設定完成，才會撥款。

⑥ 撥款與塗銷。 買方貸款撥進履保專戶，履保公司先拿這筆錢幫賣方清償舊貸款、辦抵押權塗銷，剩下的尾款才撥給賣方。

📌 資料來源：內政部 成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項、不動產說明書應記載及不得記載事項／2026-09

第 7 步：稅費 — 房地合一 2.0、土增稅、契稅由買方

賣方要付的錢分三類：稅、仲介費、雜費。稅是大頭，也最多人算錯。

房地合一稅 2.0

適用 2016 年 1 月 1 日以後取得的房地（2015 年底以前取得的走舊制，房屋部分的財產交易所得併入綜合所得稅）。

課稅所得 ＝ 成交價 － 取得成本 － 可扣除費用 － 土地漲價總數額

• 取得成本：當初的買價，加上取得時的契稅、印花稅、代書費，以及能提出憑證的裝修費
• 可扣除費用：這次賣房的仲介費、代書費、廣告費等；沒有憑證的話，按成交價 3% 計算，上限 30 萬
• 土地漲價總數額：土增稅那邊算出來的數字，已經課過土增稅的部分不重複課

個人稅率依持有期間分四級：

持有期間從取得日（所有權移轉登記日）算到交易日（賣出的登記日）。差一天就跨一級，賣之前先翻謄本確認登記日期。

自住優惠： 本人、配偶或未成年子女在該房地設籍、連續居住滿 6 年，期間沒有出租或營業，6 年內只用過一次 → 課稅所得 400 萬以內免稅，超過部分按 10% 課稅。

申報： 不管賺或賠，都要在所有權移轉登記日的次日起 30 日內申報。賠錢的年度申報之後，虧損可以在之後 3 年內從同類所得扣除，不申報就沒得扣。

📌 資料來源：財政部 所得稅法第 14 條之 4、房地合一課徵所得稅申報作業要點／2026-09

以下是假設情境，看稅率差多少

三個屋主都在 2026 年 10 月以 1,500 萬賣掉台中同一社區同坪數的房子，買價都是 1,200 萬，這次的仲介費與代書費合計 65 萬。為了看清楚稅率差異，土地漲價總數額先當 0。

課稅所得 ＝ 1,500 － 1,200 － 65 ＝ 235 萬

A 如果再早兩個月買、持有不到 2 年，稅率是 45%，稅金約 106 萬。這就是開頭說的「0 元到超過 100 萬」。

實際申報時土地漲價總數額會再扣一次，稅金會比上表少；取得成本能列的越多（裝修憑證、當初的契稅代書費），稅越少。憑證平常就要留。

土地增值稅

賣方繳。以土地公告現值的漲幅計算，一般稅率 20%、30%、40% 三級累進。

符合自用住宅用地條件可以用 10%：本人、配偶或直系親屬在該地設籍、出售前 1 年沒有出租或營業、都市土地 3 公畝以內（非都市土地 7 公畝以內）。「一生一次」用過之後，還有「一生一屋」可以用，但條件更多（持有超過 6 年、設籍連續 6 年、名下只有這一戶等）。

優惠稅率要在申報時主動申請，稅務局不會自動幫你套用。

📌 資料來源：財政部 土地稅法第 33、34 條／2026-09

契稅、印花稅：買方繳

契稅是房屋契價的 6%，印花稅是契約金額的千分之一，兩樣都是買方負擔，賣方不用付。買方若要求賣方分攤，那是雙方談的條件，不是法規，你可以不接受。

賣方的其他費用

• 仲介費（第 3 步）
• 履約保證費的一半（第 6 步）
• 代書費：賣方通常負擔抵押權塗銷的規費與代書費，金額幾千元
• 提前清償違約金：貸款還在綁約期內才會有，第 1 步先問銀行
• 水電瓦斯、管理費、房屋稅、地價稅：結算到交屋日，之後由買方負擔

第 8 步：交屋

過戶完成、尾款撥進履保專戶之後，約時間點交。

點交當天做的事：

• 抄水、電、瓦斯表度數，雙方簽名，費用結算到當天
• 管理費結清，向管委會拿證明
• 房屋稅、地價稅按當年持有天數分算（代書會算好）
• 所有鑰匙、遙控器、門禁卡交給買方
• 屋內依契約約定：說好留的家具家電要在，說好清空的要清空
• 檢查屋況跟契約與現況說明書一致，雙方在點交單上簽名

點交單簽完，履保公司撥尾款給賣方，交易結束。

文件別丟。 買賣契約書、完稅證明、仲介費與代書費收據，房地合一申報要用，期限是登記日次日起 30 天。

你現在在第幾步？

賣房最花時間的不是流程本身，是前面的準備與定價：權狀謄本找齊、貸款餘額問清楚、行情先查一輪，後面每一步都會順很多。

如果你已經在想「我這間到底值多少」，可以直接把屋況留給我：區、路段、坪數、屋齡、期望總價就好，巷弄門牌可以先不寫。24 小時內回你一個行情評估區間，附同社區近 12 個月實價登錄對照，你拿去跟任何一家仲介的說法比對都可以。

👉 留屋況，24 小時內回行情評估區間

想先聊的話 LINE sky811117，把你卡住的那一步講給我聽。

相關文章：履約保證是什麼？履保費用、流程與撥款時點

陳景泰 — 一品不動產（有巢氏房屋台中世界之心加盟店） 經紀人黃永隆 113 彰縣字第 324 號 / 營業員陳景泰 114 登字第 488296 號 0920-118-756 / LINE sky811117 / IG @nov__817