全台待售新成屋11萬2,501宅創新高，台中卻在降 — 但四個區就佔了台中一半

全台的餘屋在創新高，台中的餘屋在減少 —— 這兩件事同時是真的，而且原因值得拆開看。

這題最近討論度很高，我把數字整理好、一次講清楚。

115年8月報（台中六大公會／正心鑑價）（2026-07-22）引述 ——

全國待售新成屋數量於107年第2季（8萬餘宅）達到近年高點後，呈現緩減趨勢，但自111年開始反轉上升，114年第4季增至11萬2,501宅，為統計以來最高點，較上季增加0.04%，較上年同期增加1.27%。其中新北為六都中唯一減少之縣市。

先講結論（怕你沒時間讀完）

全國待售新成屋11萬2,501宅（114年第4季），為統計以來最高點，較上季增0.04%、較上年同期增1.27%。
新北是六都中唯一減少的縣市。
台中1萬7,514宅，長期呈緩增趨勢，但114年第2季達最高點後緩降，第4季已減至此數。
集中度很高：北屯區、西屯區、南屯區與烏日區合計約5成3。
前端供給正在快速收縮：115年1至6月全台建照、開工及使照戶數分別為50,723戶、43,611戶及68,225戶，較去年同期衰退28.2%、34.7%及1.9%，三項指標同步負成長。

📌 資料來源：115年8月報（台中六大公會／正心鑑價）／2026-07-22、2026-08-05

一、餘屋是怎麼堆起來的

專家的解釋很直接：近年建商推案量較大，隨著預售案陸續完工交屋，未銷售的物件就會轉入待售庫存。最近幾年住宅供給大幅增加，尤其在新興重劃區與外圍地區，新屋完工速度快於市場去化速度，短期內便容易形成庫存累積。📌 資料來源：115年8月報（台中六大公會／正心鑑價）／2026-07-22

關鍵在於時間差：

建商在市場熱的時候推案 →
三、四年後房子蓋好 →
交屋時市場已經冷了 →
沒賣完的部分變成「待售新成屋」

現在市場上的餘屋，是三、四年前的推案決策留下來的。 這也是為什麼餘屋創新高，跟建商現在還在不在推案，是兩件事。

專家的預期是：若後續整體經濟環境、利率及房貸政策未出現明顯放寬，預期待售新成屋庫存仍可能維持高檔。

二、供給端的兩個方向，正在反向拉扯

這是這個月最值得注意的結構：

指標	115年1~6月	年變化
核發建照	50,723戶	−28.2%
開工	43,611戶	−34.7%
使照（完工）	68,225戶	−1.9%

（住宅、不含農舍H-2類）📌 資料來源：115年8月報（台中六大公會／正心鑑價）／2026-08-05

月報的解讀是：建照與開工明顯下滑，反映在房市買氣降溫、信用管制延續及融資成本偏高下，建商推案態度轉趨保守，多採延後開工、縮減量體或分期推案；土石方管理新制所增加的清運與施工不確定性，也進一步壓抑開工進度。相較之下，使照戶數僅小幅減少，顯示前期大量推案仍陸續完工交屋，市場呈現「前端供給快速收縮、後端完工供給仍高」的時間落差。

翻成白話，未來的供給曲線大概長這樣：

未來1~2年：還有一批已經在蓋的房子要完工交屋，餘屋壓力仍在
再往後：建照少了28.2%、開工少了34.7%，新的供給會明顯變少

月報的結語：當前房市並非供給全面減少，而是新案啟動轉弱、既有供給持續釋出；未來能否回穩，仍取決於金融政策是否適度調整，以及產品能否更貼近首購與自住需求。

三、台中的集中度問題

台中1萬7,514宅裡，北屯、西屯、南屯、烏日四個區就佔了約53% —— 大約9,300宅。

這四個區有一個共同特徵：都是近年重劃區開發與新案推案的主戰場。而前面提到的專家分析已經點名：庫存累積「尤其在新興重劃區與外圍地區」。

對照一下這幾個區的成交表現：西屯Q2移轉1,689棟（台中第1）、北屯1,571棟（第2）、南屯876棟（第4）。📌 資料來源：115年Q2不動產資訊動態季報（中華民國不動產聯盟總會）／2026-08-11

成交量最大的區，也是庫存最集中的區。 這不是巧合 —— 有貨才有成交。但它也意味著這幾個區的買方選擇最多、賣方競爭最激烈。

好消息是台中的庫存已經過了高點：114年第2季達最高點後緩降。方向是對的，只是還在高水位。

對你的影響 — 分 3 種人講

如果你是首購族

餘屋高檔，是買方的談判籌碼 —— 但要用對地方。

建商目前在台中的策略是「中小坪數、低總價、讓利價」，維持2.9%的銷售率。📌 資料來源：115年8月報（台中六大公會／正心鑑價）／2026-07-18 這代表新成屋端是有空間的，但也代表你在中古屋市場出價時，實質上是在跟建商的讓利條件競爭。

實際做法：看中古屋之前，先去周邊新案問清楚實際成交條件（不是牌價，是實際成交）。你手上有這組數字，回頭談中古屋才有底氣。

另外，前端供給正在快速收縮這件事，值得放在心上 —— 但別把它當成「現在不買以後會更貴」的理由。建照少了28.2%的影響會落在三、四年後，而那時候的利率、政策、景氣是什麼樣子，沒人知道。買房的理由應該是「我現在需要住」，不是「我猜三年後會漲」。

如果你是換屋族

如果你要換的是新成屋，這是相對有利的時間點 —— 餘屋在高檔，建商有去化壓力。

但要注意兩件事：一、交屋時程的不確定性升高了（建照自動展延2~3年、缺工、土方問題）；二、你手上的中古屋要賣，面對的是同一批猶豫的買方。 兩邊的時間要能接得上，先算清楚再動。

如果你是賣方／屋主

如果你的物件在北屯、西屯、南屯、烏日這四個區，請認清一件事：你的競爭對手裡有一批是建商，而建商有現金流壓力、可以讓利、可以送裝潢、可以談付款方式。

中古屋要贏，不能在同一個維度硬拚。你的優勢是：

總坪效：中古屋公設比通常低於新案，同樣權狀坪數，實際能用的空間更多
位置：新案不一定有你這個位置、這個生活圈
可立即入住：不用等交屋、不用承擔工期風險
持有成本：房屋稅基較低（台中今年房屋標準單價調升15%，但只適用115年7月1日後新建、增建、改建的房屋）📌 資料來源：115年8月報（台中六大公會／正心鑑價）／2026-07-07

這幾點都要具體寫進銷售資料，不要只掛一個開價等買方自己想。