房市筆記
台中買房賣房實戰筆記，每週更新
第二戶房貸能貸幾成?2026 年 3 月起鬆綁回 6 成,寬限期還是不能用
央行 2026 年 3 月 20 日起把自然人第二戶房貸成數從 5 成鬆綁回 6 成,但寬限期仍然不能用。一間 1,500 萬的房當第二戶,自備款要備 600 萬,本金第一個月就開始還。這篇講清楚:怎麼認定你算第幾戶、成數怎麼算、自備款要備多少。📌 資料來源:中央銀行 2026-03-19 理監事會議
更新於:閱讀時間 8 分鐘
工具：AI 修圖 — 物件照要修的不是「美」，是「一致」
在 591、樂屋、5168 的搜尋結果頁，你的物件只是一張小縮圖，買家幾乎是憑第一眼決定要不要點進來。這篇講房地產照片該修什麼（亮度、白平衡、幾何）、絕對不能修什麼（會誤導買方的部分），以及自己拍最常出現的 5 個問題。
閱讀時間 6 分鐘
預售屋平均地權條例完全解讀 — 紅單禁炒、私法人限購、檢舉獎金最高 1,000 萬
2023/7/1 平均地權條例修正上路後，預售屋與新建成屋的契約轉售原則上已經違法。本文整理 5 大修法重點、各類罰則、檢舉獎金制度、以及可合法轉讓的例外情形 — 預售屋買家、賣家、投資族都該看。
閱讀時間 11 分鐘
履約保證是什麼？履保費用 0.06% 怎麼算、只保障買方嗎、什麼時候才撥款給賣方
履約保證是把買方價金先放進第三方專戶，過戶、點交完成才撥給賣方。1,500 萬的房子履保費 9,000 元、買賣各付 4,500 元；4 個撥款階段、建經公司與銀行的差別、跟價金信託差在哪，以及「只保障買方」這個誤解，一次講清楚。📌 資料來源：臺北市政府地政局／2026-05
更新於:閱讀時間 16 分鐘
工具：買房出價流程 — 從查實價登錄到簽約，完整時間軸拆給你看
多數人以為出價就是講一個數字。實際上出價是一份有時限的書面文件，送出去之後有回應期、有成立的那一刻、有反悔的代價。這篇把買房出價流程拆成四段時間軸：出價前要查什麼、文件上哪 7 格不能空白、送出後多久有回應、談定到交屋要多久。
閱讀時間 9 分鐘
地價稅完全解讀 — 公告地價 vs 申報地價，11 月開徵前你該懂的 3 件事
同一個社區、土地持分相近的兩戶，地價稅卻可能差好幾倍，關鍵常常在有沒有申辦自用住宅優惠稅率。這篇把地價稅怎麼算、公告地價 vs 申報地價差在哪、自用住宅優惠的法定條件寫清楚，9 月 22 日前申辦才適用當年稅率。
閱讀時間 10 分鐘
雨遮算坪數嗎?2018 前後規定不同,附屬建物與權狀怎麼看
雨遮算不算坪數看年代:2018 年 1 月 1 日起申請建照的新案,雨遮不登記也不計價;2018 年以前的舊案,雨遮登記在「附屬建物」項下,但依規定不得計價。權狀寫 30 坪,不代表這 30 坪都值一樣的錢。這篇拆開主建物、附屬建物、公設,並教你把雨遮還原後再跟實價登錄比。
閱讀時間 7 分鐘
仲介費怎麼算？2026 法定上限 6%、買方最多 2%：1,500 萬的房子買方最多付 30 萬
仲介費不是店家喊多少就是多少。法規訂的是上限：買賣雙方合計不得超過成交價 6%、買方端最多 2%。1,500 萬成交，買方最多 30 萬、雙方合計最多 90 萬，而且是用成交價不是開價算。這篇講含不含營業稅、什麼時候付、哪些費用不算在內、5 個常見誤解。📌 資料來源：內政部不動產經紀業報酬計收標準／2026-05
閱讀時間 8 分鐘
房屋稅 2.0 / 囤房稅完全解讀 — 全國歸戶後，3 間房稅金可能漲 2.5 倍
2025 年 5 月開徵的房屋稅，全台多 17 萬戶被多收稅、多收金額破 8.7 億 — 因為囤房稅 2.0 把『單一縣市歸戶』改成『全國歸戶』。這篇我把房屋稅 2.0 的稅率分級、自住認定、實際試算、4 個逃稅雷區寫清楚。
閱讀時間 8 分鐘
屋齡 30 年還能撐多久?結構、管線與貸款年限怎麼看
屋齡 30 年還能撐多久?稅務上鋼筋混凝土房屋的耐用年數是 50 年,但實際能住多久要看結構、管線與社區維護。這篇教你先排掉海砂屋、輻射屋、結構受損、管理失能這 4 個地雷,再算貸款年限被縮到 20 年後的月付金,最後判斷老屋適不適合你。
閱讀時間 9 分鐘
工具：多平台曝光 — 591 + 樂屋 + 5168 同步，買家從哪來都接得到
很多屋主只委託「一家」仲介在「一個平台」上。問題是 591 的買家不上樂屋、樂屋的買家不上 5168。你少一個平台就少 1/3 的潛在客。我做的是三平台同步 + IG 短影音覆蓋。
閱讀時間 5 分鐘
公設比多少合理?按屋齡分級的合理區間與灌水公設怎麼看
依內政部實價登錄計算,台中 10 年內電梯大樓公設比中位數是 40%(不是坊間說的 30-35%),30 年以上老大樓 34%、老公寓 9%。超過 38% 就要把公設項目清單調出來逐項看。這篇也教你算主建物占比與室內單價,以及 2018 年雨遮新制怎麼影響新舊房比較。
閱讀時間 9 分鐘